Typische Baumängel und wie man sie vermeiden kann
Wer sich dafür entscheidet, ein Haus neu zu bauen, hat im Vorfeld viel zu bedenken und zu planen. Womit man normalerweise nicht rechnet, aber worauf man im Zuge eines Neubaus auf jeden Fall achten sollte, sind Baumängel.
Im Folgenden beschreiben wir Ihnen häufige Baumängel und informieren Sie anschließend darüber, wie Sie diese im besten Fall vermeiden können. Gleichzeitig erfahren Sie auch mehr darüber, wann Sie eine Gewährleistung bei Baumängeln haben und wie Sie mögliche Baumängel durch ein Gutachten bereits im Vorauss ausschließen sowie dokumentieren lassen können.
Die häufigsten Baumängel im Überblick
- Bodenverlegung auf feuchtem Estrich
- Die Luftdichtheitsebene ist undicht
- Der Keller ist fehlerhaft abgedichtet
- Nicht erwünschte Schallbrücken
- Risse im Wärmeverbundsystem
- Eine kalte Fußbodenheizung
- Der Sockel ist nicht fachgerecht abgedichtet
- Eine mangelhafte Badabdichtung
- Risse in der Fassade
- Ein nicht ausreichend entlüfteter Spitzboden
All diese vermeidbaren Baumängel, können folgenschwere Schäden nach sich ziehen und sollten deswegen möglichst vermieden werden. Als Bauherr sollten Sie also in der Bauphase gegebenenfalls gemeinsam mit dem Architekten oder anderen Sachverständigen genau hinsehen, um frühzeitig mögliche Bauschäden zu verhindern. Sollten am Ende dennoch Bauschäden auftachen, gibt es für viele Baumängel eine Gewährleistung. Nach deutschem Recht beträgt die Gewährleistungsfrist für Bauwerke in der Regel fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a BGB). Während dieser Zeit kann der Bauherr Mängelbeseitigung, Minderung des Preises, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag verlangen. Der Bauunternehmer ist verpflichtet, nachgebesserte Leistungen auf eigene Kosten zu erbringen, sofern er den Mangel zu vertreten hat.
Feuchter Estrich
Wenn Estrich beim Verlegen von Bodenbelägen nicht komplett getrocknet ist, bilden sich nach einer gewissen Zeit Feuchtigkeitsschäden. So kann es sein, dass in solchen Fällen nach einigen Monaten Verfärbungen am Innenputz oder feuchte Stellen auftauchen. Auch plötzlicher Schimmel an den Wänden oder Verformungen von Holzfußböden deuten auf Feuchtigkeitsschäden im Zusammenhang mit feuchtem Estrich hin, der seine zu hohe Restfeuchte an den Boden oder auch die Wände abgibt. Wenn Sie Feuchtigkeitsschäden nach dem Verlegen eines Bodenbelags auf Estrich feststellen, können Sie diese Baumängel mittels einer Probe des Estrichs nachweisen. Wenn die Restfeuchte nun zu hoch festgestellt wird, haftet der Parkettverleger, da er vor dem Verlegen des Bodenbelags den Estrich nicht überprüft hat.
Schlecht abgedichteter Keller
Wenn ein Keller in einem Neubau Schäden durch Feuchtigkeit an den Außenwänden zeigt, ist dies meist die Folge einer mangelhaften Abdichtung des Baus. So zeigen sich dann an den Wänden feuchte Flecken, die Farbe platzt ab oder die Außenwände sind aufgrund der Baumängel verfärbt. Lässt sich nachweisen, dass diese Baumängel durch das Rohbau-Unternehmen entstanden sind, haftet die jeweilige Baufirma.
Eine kalte Fußbodenheizung
Wenn bei Winter die Fußbodenheizung nicht ausreichend heizt, liegt dies oft daran, dass sie nicht fachgerecht installiert wurde. Hier kann eine Heizlastberechnung hilfreich sein, die den Wärmebedarf und damit den benötigten Abstand zwischen den Heizleitungen ermittelt. Bei einem zu großen Abstand wird der Fußboden nicht richtig warm und bei einem zu geringen Abstand zu heiß. Wurden die Heizleitungen in einem falschen Abstand verlegt, haftet der Heizungsbauer.
Der Sockel ist nicht fachgerecht abgedichtet
Beim Auftreten von Schüssellungen am Parkett – etwa bei Terrassentüren im Erdgeschoss – ist die Ursache oftmals eine fehlerhafte Sockelabdichtung. Dies lässt sich mithilfe einer Messung der Feuchtigkeit im Fußboden oder einer Öffnung des Bauteils überprüfen. Ergibt sich in einem solchen Fall, dass der Sockel fehlerhaft abgedichtet wurde, haftet auch hier das Bauunternehmen für den Rohbau.
Risse in der Fassade
In Einfamilienhäusern mit mehr als einem Geschoss kommt es aufgrund von Baumängeln an der Dachkonstruktion immer wieder zu Rissen in der Fassade, die eine Treppenform aufweisen. Fassadenrisse sind oft ein Indiz für fehlende Ringanker, die dazu dienen, die Last der Decke weiterzuleiten. Bei fehlenden Ringankern oder Ringbalken muss zwingend ein Rückbau des Dachstuhls erfolgen und dieser mit den fehlenden Elementen nachgerüstet werden, da diese für die Statik notwendig sind. In diesem Fall haftet entweder der verantwortliche Zimmermann oder die Bauleitung.
Undichte Luftdichtheitsebene
Bei einer undichten Luftdichtheitsebene gelangt Feuchtigkeit in die Wärmedämmung. Die Folge kann starke Schimmelbildung sein. Sie bemerken diesen Baumangel durch Zugluft oder dadurch, dass die Räume trotz Heizung nicht richtig warm werden. Undichtigkeiten entstehen sobald luftdichte Bereiche unsachgemäß verbaut wurden. Mithilfe des sogenannten Blower-Door-Tests (eine Luftdichtheitsmessung) können undichte Stellen an der Hülle des Gebäudes festgestellt werden. In diesem Fall haftet der Dachdecker, wenn dieser die Folien unsachgemäß verklebt hat.
Unerwünschte Schallbrücken
Unerwünschte Schallbrücken sind in Neubauten besonders ärgerliche Baumängel, da sie oft nicht mehr behoben werden können. Solche Schallbrücken haben zur Folge, dass man in der eigenen Wohnung Geräusche besonders laut aus anderen Wohnungen hören kann. Kommt es zu Mängeln beim Schallschutz durch das Bauunternehmen, ist es möglich, als Bauherr vom Vertrag zurückzutreten oder einen finanziellen Ausgleich zu erhalten, der die Höhe der Wertminderung durch die Baumängel aufwiegt.
Risse im Wärmeverbundsystem
Wenn sich Risse im Wärmeverbundsystem zeigen (z.B. in den Ecken oberhalb von Fenstern oder Türen), sind in der Regel die Dämmplatten mit Kreuzfugen anstatt mit Stoßfugen geklebt worden. Dies ist nicht erlaubt. Außerdem kommt es zu sichtbaren Spannungsrissen oder auch zu Kerbrissen, die nicht nur unschön aussehen, sondern auch die Dämmwirkung beeinträchtigen. Zudem kann durch diese Risse Wasser in das Wärmeverbundsystem laufen und es schädigen. Bei Baumängeln dieser Art haftet normalerweise der zuständige Malerbetrieb.
Mangelhaft abgedichtetes Bad
In Badezimmern kommt es häufig zu Schimmel oder feuchten Wänden. Die Ursache hierfür sind mangelhafte Verbundabdichtungen. Die flüssige Verbundabdichtung wird normalerweise fachgerecht auf der ganzen Fläche aufgetragen – in Kontrastfarben und mit mindestens zwei Schichten. Zudem ist es erforderlich, dass die Ecken mit dafür vorgesehenen Dichtbändern eine Abdichtung erhalten. Der Fliesenbelag selbst kann erst aufgetragen werden, wenn die Verbundabdichtung komplett getrocknet ist. Für eine nicht fachgerechte Abdichtung des Bads haftet der Fliesenleger.
Ein nicht ausreichend entlüfteter Spitzboden
Spitzböden ziehen nach dem Hausbau Wasser aus den unteren Geschossen an. Aus diesem Grund müssen Spitzböden besonders gut belüftet werden. Bei einer zu geringen Lüftung kommt es später häufig zu Schäden am Dachboden durch Tauwasser und infolgedessen auch zu einem Schimmelbefall.
Wie können Baumängel vermieden werden?
Viele Baumängel treten nicht direkt nach dem Neubau eines Hauses auf, sondern erst Monate oder sogar Jahre später. Zudem ist die Behebung solcher Schäden oftmals sehr kostenintensiv. Aus diesem Grund ist es wichtig, schon im Vorfeld darauf zu achten, dass keine Baumängel entstehen oder diese frühzeitig entdeckt werden. Hier ein paar Tipps, die dabei helfen, Baumängel zu vermeiden:
Baumängel vermeiden: Gutachten erstellen lassen
Ein Baugrundgutachten gibt einen Überblick darüber, ob das Haus auf einem feuchten Boden errichtet wird und dadurch schwere Baumängel entstehen können. Auf feuchtem Boden kann es etwa dazu kommen, dass ein Teil des Gebäudes absackt oder das Haus nicht stabil genug ist. Dank eines Baugrundgutachtens wissen Sie im Vorfeld, welche Risiken ein Bau auf dem Grundstück bergen kann und können diese im Vorfeld durch eine vorausschauende Bauplanung minimieren.
Überprüfung des Bauplans
Sie haben ein Bauunternehmen gefunden, mit dem Sie zusammenarbeiten möchten? Dann wir nun ein Bauplan erstellt, in dem der geplante Bau grafisch umfassend dargestellt wird. Lassen Sie als Laie diesen Bauplan sicherheitshalber von einem externen Sachverständigen aus dem Baubereich prüfen.
Einen Bausachverständigen für die baubegleitende Qualitätskontrolle engagieren
Damit während der gesamten Bauzeit keine schweren Baumängel durch ein nicht fachgerechtes Arbeiten oder andere Fehler auftreten, sollten Sie jemanden engagieren, der als Sachverständiger den Bau in allen Phasen kontrolliert und überwacht. Dieser sollte zusätzlich immer eine abschließende Qualitätskontrolle vornehmen, wenn ein Gewerk seine Leistungen final erbracht hat und bevor Rechnungen bezahlt werden. So werden mögliche Baumängel gleich erkannt und können vor der Begleichung der Rechnung behoben werden.
Unabhängige Bausachverständige finden Sie beispielsweise über den Verband Privater Bauherren, den TÜV, die Verbraucher-Zentrale, den Bauherren-Schutzbund oder die Dekra.
Bauvertrag erstellen & Baumängel dokumentieren
Im Bauvertrag, der zwischen Ihnen als Bauherrn und dem Bauunternehmen geschlossen wird, finden sich alle Regelungen bezüglich des Baus, eines möglichen Teilabrisses oder der Renovierung einer Immobilie. Achten Sie bei der Formulierung und Erstellung des Bauvertrages darauf, dass dieser detailliert und umfassend alle vereinbarten Leistungen, Fristen, Zuständigkeiten und sonstige Vereinbarungen dokumentiert.
Für die endgültige Bauabnahme sollte ebenfalls ein unabhängiger Bausachverständiger mit ins Boot geholt werden, der eventuelle Baumängel aufdeckt und diese ausführlich in einem Bauabnahmeprotokoll für Sie dokumentiert.
Sie haben noch Fragen?
Dann nehmen Sie gerne mit unserem Bauunternehmen Kontakt auf! Sie erreichen uns per E-Mail: info@afm-baudienstleistungen.de oder telefonisch unter der Rufnummer 0173 20 86 909. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
