Erbbaurecht & Erbpacht: Die wichtigsten Vorteile & Nachteile
Neben dem klassischen Immobilienkauf (inkl. Grundstückserwerb) oder dem Kauf eines Grundstücks mit der Absicht darauf ein neues Eigenheim zu bauen, besteht auch die Möglichkeit, eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück zu erwerben oder zu bauen. Erbpacht und Erbbaurecht bieten Vor- und Nachteile. Im Folgenden informieren wir Sie umfassender zu den Themen Erbbaurecht, Erbpacht und Erbbaurechtsvertrag.
Erbpacht und Erbbaurecht: Was ist das?
Die Erbpacht wurde im Mittelalter eingeführt. Zu dieser Zeit bestand seitens des Erbpächters eine wirtschaftliche Bindung an den Lehensherren. Dabei gehörte diesem sowohl das Grundstück als auch das Gebäude, in dem der Erbpächter wohnte. Heute definiert sich die Erbpacht beziehungsweise das Erbbaurecht anders. Wer heute ein Grundstück mit Erbbauchrecht pachtet, ist zwar nicht der Eigentümer des Grundstücks, hat aber das Recht, eine darauf stehende Immobilie zu erwerben oder das Grundstück neu zu bebauen. Bei der Erbpacht gibt es immer zwei Parteien, und zwar den Erbbauberechtigten und den Eigentümer des Grundstücks. Der Grundstückseigentümer stellt hierbei sein bebautes oder unbebautes Grundstück dem Erbbauberechtigten für eine begrenzte Nutzungszeit zur Verfügung und erhält dafür einen festgelegten Erbpachtzins, der entweder monatlich oder jährlich gezahlt werden muss.
Erbbaurecht: Wann es sich lohnt
Das Erbbaurecht bietet Vor- und Nachteile und lohnt sich unter bestimmten Umständen. Wenn Sie etwa über ein geringes Eigenkapital verfügen, aber dennoch ein Eigenheim besitzen möchten, kann die Erbpacht für Sie eine gute Lösung darstellen, denn durch das Erbbaurecht pachten Sie das Grundstück zu einem bestimmten Preis und müssen nur die bestehende oder neu zu bauende Immobilie finanzieren.
Bei einem mittleren Erbbauzins von 4 % sparen Sie also zunächst die Kosten für das Grundstück, zahlen aber dafür bei einem Grundstückswert von beispielsweise 150.000 Euro jährlich 6.000 Euro. So müssen Sie nur den Neubau oder die schon vorhandene Immobilie auf dem gepachteten Grundstück finanzieren und dafür ein Darlehen aufnehmen.
Bei unserem Beispiel zahlen Sie mit Ablauf der ersten 25 Jahre so 150.000 Euro an Erbpachtzins, was dem aktuellen Marktwert des Grundstücks beim Kauf entspräche. Laufen die Pachtzahlungen allerdings 50 Jahre, so hätten Sie zu diesem Zeitpunkt schon 300.000 Euro bezahlt, was das Doppelte des ursprünglichen Grundstückspreises wäre und sich finanziell nicht rechnet. Schließlich gehört Ihnen nach dieser Zeit das Grundstück noch nicht einmal. So gesehen sollten Sie darauf achten, einen Erbbaurechtsvertrag mit einer kürzeren Laufzeit zu wählen, indem Sie einen schon bestehenden Erbbauchrechtsvertrag übernehmen. Dies ist vor allem sinnvoll, wenn Sie sowieso vorhaben, das Haus nach 20 Jahren wieder zu veräußern.
Erbbaurechtsvertrag: Welche Laufzeiten hat er?
Grundsätzlich können Sie mit dem Besitzer des Grundstücks die Laufzeit und den Erbbauzins frei verhandeln. Normalerweise bestehen Erbpachtverträge aber von 30 bis zu 99 Jahren. Manche Erbbaurechtsverträge beinhalten auch eine Ankaufspflicht, dies bedeutet, dass für den Erbbauberechtigten eine Kaufpflicht besteht, wenn der Besitzer das Grundstück veräußern möchte.
Die meisten Erbbaugrundstücke liegen in der Hand von Kirchen, Gemeinden oder Stiftungen. Es gibt aber auch private Grundstückseigner, die ihr Grundstück zur Erbpacht anbieten. Bei Erbbaugrundstücken aus kirchlicher Hand werden diese normalerweise nach sozialen Gesichtspunkten vergeben, sodass Großfamilien in diesen Fällen häufig begünstigt werden.
Erbbaurecht: Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen
Folgende Kosten müssen Sie neben dem Kaufpreis berücksichtigen, wenn Sie ein Grundstück nach dem Erbbaurecht erwerben möchten.
Diese Kosten entstehen u.a. beim Erbbaurecht:
Der festgelegte Erbbauzins (3-6 % des Grundstückswerts)
Bei Neubauten die Erschließungsgebühren
Die Kosten für notwendige Versicherungen wie die Gebäude- oder Hausratsversicherung.
Die Grundsteuer und andere öffentliche Kosten sowie die Instandhaltungskosten.
Mit der Erbpacht eine Immobilie finanzieren, sanieren oder neu bauen: Hat der Grundstückseigentümer ein Mitspracherecht?
Viele Menschen glauben, dass der Besitzer des zu verpachtenden Grundstücks nach Vertragsunterzeichnung kein weiteres Mitspracherecht besitzt, wenn es um die Immobilie selbst oder deren Finanzierung geht. Das stimmt so aber nicht. Tatsächlich benötigen Sie in einigen Bereichen die Zustimmung oder Unterschrift des Erbbaurechtsgebers. Mischt sich der Besitzer des Grundstücks in bestimmte Belange ein, dann muss er dies aber auch begründen. Falls sich die Parteien in solchen Fällen nicht einigen können, muss ein Gericht entscheiden, ob das Veto und die Begründung des Grundstücksbesitzers dafür zulässig sind.
In diesen Bereichen hat der Erbbaurechtsgeber ein Mitspracherecht:
Weitervermietung der Immobilie
Anbau und Umbau des Gebäudes
Generelle bauliche Veränderung und die Höhe des Beleihungswerts der Immobilie
Diese Mitspracherechte des Erbbaurechtsgebers können unter Umständen für den Erbbauberechtigten problematisch werden. Zum Beispiel wenn der Grundstücksbesitzer etwa für die Beleihung benötigte Dokumente nicht unterzeichnet, dafür eine Gebühr verlangt oder eine Belastungszustimmung für die Sanierung ablehnt. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, vor der Unterzeichnung eines Pachtvertrags, vorab juristische Hilfe von Spezialisten in Anspruch zu nehmen.
Ablauf der Erbpacht: Was passiert dann?
Wenn ein Erbbaurechtsvertrag ausläuft, gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie es danach weitergeht:
- Der Erbbaurechtsgeber bietet Ihnen eine Verlängerung des Vertrags an. In diesem Fall läuft alles so weiter, wie zuvor. Es ist allerdings möglich, dass der Grundstückseigentümer den Erbbauzins erhöht.
- Sie erhalten kein Verlängerungsangebot nach Ablauf der Erbpacht. Mit Ablauf des Vertrags geht nun die Immobilie in den Besitz des Erbbaurechtsgebers über. Dieser ist allerdings dazu verpflichtet, Sie als Erbbaurechtsnehmer zu entschädigen. Diese Entschädigung beläuft sich in der Regel auf zwei Drittel des Verkehrswerts des Gebäudes.
- Sie lehnen das Angebot der Verlängerung des Vertrags ab: Dies ist keinesfalls empfehlenswert, denn dann geht die Immobilie ohne die Zahlung einer Entschädigung an den Erbbaugeber. Falls Sie etwa aus finanziellen Gründen einen höheren Erbbauzins nicht zahlen können, sollten Sie sich darüber beraten lassen, ob es juristische Wege gibt, sich dagegen zu wehren.
Erbbaurecht: Was ist ein Heimfall?
Unter bestimmten Bedingungen, etwa wenn der Erbbaurechtsnehmer die Immobilie verwahrlosen lässt, tritt der sogenannte Heimfall ein. Dies bedeutet, dass das Erbbaurecht wieder an den Erbbaurechtsgeber übergeht und Sie als Erbbaurechtsnehmer kein Nutzungsrecht mehr am Grundstück haben. Der Grundstückseigentümer muss Sie aber selbst in diesem Fall mit einem Minimum von zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie entschädigen. Dabei regeln die Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag, wann es zu einem Heimfall kommt.
Diese Situationen führen in der Regel zum Heimfall:
Der Erbbaunehmer pflegt die Immobilie nicht ausreichend.
Durch eine Insolvenz kommt der Erbbaunehmer zwei Jahre hintereinander bei der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug.
Der Erbbaunehmer stirbt.
Durch den Tod des Erbbaugebers geht das Erbbaurecht an dessen Erben über, die dann die Entschädigung leisten müssen.
Beim Bau der Immobilie durch den Erbbaunehmer wurde der örtliche Bebauungsplan verletzt.
Wenn der Heimfall eintritt, wird der Erbbaurechtsgeber zum Besitzer der Immobilie und übernimmt damit auch alle Rechte und Pflichten in Bezug auf das Objekt. Sollten diesbezüglich noch Forderungen von Kreditanstalten bestehen, muss der Erbbaurechtsnehmer diese übernehmen.
Erbbaurecht: die Vor- und Nachteile
Das Erbbaurecht bietet, wie schon gezeigt, verschiedene Vor- und Nachteile, die wir hier noch einmal für Sie zusammenfassen.
Vorteile der Erbpacht:
Der Grundstückspreis muss nicht finanziert werden, somit bleibt mehr Eigenkapital für den Kauf oder den Bau einer Immobilie auf dem Erbbaugrundstück.
Das Darlehen für die Immobilie wird günstiger, sofern der Erbpachtzins günstiger ist als die monatliche Rate für die Finanzierung des Kaufs eines Grundstücks mit gleichem Verkehrswert.
Erbbaurechtsgeber können Kapital aus Ihrem Grundstück schlagen, ohne dass sie es verkaufen müssen.
Gerade kirchliche Träger bieten für Großfamilien oft zusätzliche Vergünstigungen im Rahmen von Erbpachtverträgen.
Der Bau oder der Kauf einer Immobilie auf einem Grundstück mit Erbpacht lohnt sich immer dann, wenn die Kosten für Grundstücke sowie die Zinsen für das Baugeld sehr hoch sind.
Bauherren haben die Möglichkeit, durch den Erwerb von Erbpachtgrundstücken in attraktiven Gebieten zu bauen, ohne die Grundstücke kaufen zu müssen.
Unter bestimmten Bedingungen bietet das Erbbaurecht also viele Vorteile. Es gibt aber auch echte Nachteile der Erbpacht.
Nachteile des Erbbaurechts:
Durch einen Erbpachtvertrag sind Sie für die gesamte Zeit der Laufzeit des Vertrags verpflichtet, die monatlichen oder jährlichen Zinszahlungen zu leisten.
Die Verlängerung eines Erbpachtvertrags geht oft mit einer Erhöhung des Erbbauzinses einher.
Durch die Rechte des Erbbaurechtsgebers können Sie etwa beim geplanten Anbau oder Umbau, aber unter Umständen auch bei der Finanzierung der Immobilie eingeschränkt werden.
Das Erbbaurecht verlängert sich nicht automatisch, obwohl Sie als Erbpächter durchaus über ein Vorrecht zur Verlängerung verfügen, sofern Sie das Grundstück weiter wie gewohnt nutzen.
Sie kommen zwar günstiger an eine Immobilie, als wenn Sie das Grundstück dazu kaufen, aber am Ende gehört es Ihnen nicht, sondern nur die Immobilie.
Den Vorteilen der Erbpacht stehen also auch einige Nachteile des Erbbaurechts gegenüber. Sie sollten daher in Ihrem persönlichen Einzelfall genau abwägen, ob sich der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags gegenüber dem Grundstücks- oder Immobilienkauf auch wirklich lohnt.
Wie finanziere ich das Bauen auf einem Grundstück mit Erbpacht?
Grundsätzlich funktioniert die Baufinanzierung eines Gebäudes auf einem Grundstück mit Erbpacht ähnlich wie bei einem Bau auf einem Eigentumsgrundstück. Dadurch, dass eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbpacht einen geringeren Verkehrswert aufweist und die Rechte des Erbbaurechtsgebers die Finanzierung beeinflussen können, sind nicht alle Banken dafür zu haben. Aufgrund des beschriebenen Finanzierungsrisikos erheben sie in solchen Fällen oftmals einen höheren Zinssatz. Dadurch ist die Finanzierung einer Immobilie im Rahmen des Erbbaurechts häufig teurer als die auf einem Eigentumsgrundstück.
Folgende Voraussetzungen erleichtern die Finanzierung von Immobilien auf Erbpachtgrundstücken:
- Der Erbpachtvertrag muss bei Darlehensabschluss noch mindestens 40 Jahre laufen.
- Das Darlehen sollte 15 Jahre vor dem Ablauf des Erbrechtsvertrags getilgt sein.
- Da die Beleihung im Durchschnitt 60 bis 80 % beträgt, muss ein Eigenkapital von 20 bis 40 % eingebracht werden.
- Der Erbbaugeber ist ein staatlicher oder kirchlicher Träger und keine Privatperson.
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