Alles Wichtige zur Kernsanierung: Kosten, Ablauf & mehr
Im Folgenden möchten wir Sie ausführlich über das Thema Kernsanierung informieren. Wir erklären den Begriff „Kernsanierung“ genauer, stellen den Ablauf einer Kernsanierung dar und sagen Ihnen, welche Kosten bei einer Kernsanierung auf Sie zukommen können.
Kernsanierung: Bedeutung des Begriffs
Wenn bei einem Gebäude wie einem Altbau eine Kernsanierung vorgenommen wird, bedeutet dies, dass ein Rückbau erfolgt, bei dem allerdings alle tragenden Elemente wie Wände, Stützen, Decken oder Fundamente erhalten bleiben. Auch Um- und Ausbauten werden bei dieser Maßnahme beseitigt. Nach diesem Rückbau bis auf alle tragenden Strukturen des Gebäudes wird dieses durch die entsprechenden Maßnahmen saniert und neuwertig wieder aufgebaut.
Folgende Elemente kann eine Kernsanierung beinhalten:
- Wasserleitungen sowie Heizungsrohre werden erneuert.
- Die elektrischen Anlagen werden modernisiert.
- Fenster und Türen werden ausgetauscht.
- Die Heizungsanlage wird erneuert.
- Fassaden werden modernisiert, sofern sie eine unzureichende Dämmung oder Schäden aufweisen.
- Das Dach inklusive Dacheindeckung wird ausgetauscht.
Ob und welche Maßnahmen erforderlich sind, richtet sich nach dem jeweiligen Zustand der Bauelemente und kann erst nach einer ausführlichen Begutachtung definiert werden..
Sind Entkernung und Kernsanierung das Gleiche?
Nein, eine Kernsanierung ist gegenüber der Entkernung eines Gebäudes weniger aufwendig. Bei einer Kernsanierung bleiben alle tragenden Elemente sowie Türen, Fenster, die Dachkonstruktion und mehr erhalten. Bei einer Entkernung wird der komplette Baukörper des Gebäudes bis auf die Fassade abgetragen und in seiner Gesamtheit erneuert.
Wer führt Kernsanierungen durch?
Die Kernsanierung eines Altbaus oder eines anderen Gebäudes ist eine vielschichtige Aufgabe, die unbedingt durch ein professionelles Unternehmen wie die AFM Bau GmbH geplant und durchgeführt werden sollte. Als qualifizierter Meisterbetrieb und zertifiziertes Bauunternehmen aus Essen sind wir Ihr kompetenter und erfahrener Ansprechpartner für Kernsanierungen oder Rückbauten. Der Rückbau und die Sanierung von Gebäuden gehören neben vielen anderen Leistungen zu unseren Kernkompetenzen. Wir planen gemeinsam mit Ihnen alle erforderlichen Schritte und führen die geplanten Maßnahmen fachgerecht und zuverlässig durch.
Ein weiterer Vorteil einer Zusammenarbeit mit uns liegt darin, dass wir durch unser breites Leistungsspektrum einen Großteil der erforderlichen Maßnahmen, die nach der Kernsanierung folgen, abdecken können. Je nach Sanierungsaufwand müssen Sie somit nur noch wenige weitere Gewerke hinzuziehen.
Kosten einer Kernsanierung
Kernsanierungen gehören in jedem Fall zu den aufwendigen und damit auch nicht gerade preiswerten Baumaßnahmen. Allerdings ist eine Kernsanierung, etwa nach Brandschäden oder auch bei Altbauten, häufig eine notwendige und sinnvolle Maßnahme, die sich am Ende durchaus auszahlt. Schließlich wird das Gebäude erneuert, modernisiert und entspricht nach der Kernsanierung den aktuellen Standards auch in Bezug auf die Energieeffizienz. Dies wiederum steigert und erhält den Wert der Immobilie maßgeblich.
Hier ein unverbindlicher Überblick über mögliche Einzelkosten einer Kernsanierung:
Fensteraustausch: zwischen 600 und 1100 Euro pro Element
Erneuerung des Dachs: Eindeckung pro Quadratmeter ab 90 Euro, Dachkonstruktion ab 60 Euro pro Quadratmeter
Modernisierung der sanitären Anlagen: ab 10.000 Euro
Minimum Kosten für die Erneuerung der Heizung: Wärmepumpe ca. 10.000 Euro, Gasheizung ca. 5.000 Euro und Pelletheizung ca. 10.000 Euro
Modernisierung der Elektroinstallation: pro Quadratmeter ab 100 Euro
Generell kann man sagen, dass die Kernsanierung einer unbeschädigten Immobilie, die um die 50 Jahre alt ist, ungefähr 20 % des Kaufpreises kosten wird. Ist die Immobilie noch älter, erhöht sich der Preis für die Kernsanierung entsprechend. Für Gebäude, die in den 1950er und 60er-Jahren gebaut wurden, sollten an die 40 % des Kaufpreises eingeplant werden. Bei Immobilien aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg sollten 50-60 % des Kaufpreises veranschlagt werden. Bei nicht intakten Immobilien mit einem Sanierungsstau können die Kosten auch 100 % des ursprünglichen Kaufpreises betragen.
Ablauf einer Kernsanierung
Eine Kernsanierung beinhaltet verschiedene Schritte und Abläufe.
Schritt 1: Planung und Kostenvoranschlag
Zunächst muss die Kernsanierung gründlich geplant werden. Dazu gehören eine fachgerechte Analyse des Gesamtzustands der Immobilie, die Planung des Ablaufs sowie eine Berechnung des finanziellen Aufwands. Meist wird vorab ein Zeitplan erstellt, indem festgelegt wird, wann welche Arbeiten erledigt sein sollten. Anschließend wird der Vertrag erstellt und unterschrieben.
Schritt 2: Abbau der erforderlichen Gebäudeelemente
Die beauftragte Fachfirma entfernt nun alle nichttragenden Gebäudeelemente, sodass nur der Grundaufbau der Immobilie erhalten bleibt.
Schritt 3: Durchführung der Elektroarbeiten
Nachdem nur noch die tragenden Elemente der Immobilie vorhanden sind, steht die Erneuerung der elektrischen Anlagen an. Des Weiteren werden wichtige Anschlüsse verlegt, wie der Heizungsanschluss oder andere Anschlüsse für Pumpen oder Belüftungen.
Schritt 4: Ausführung der Innenarbeiten
Im Anschluss an die Elektroarbeiten folgen die Innenarbeiten, die am meisten Zeit in Anspruch nehmen. Zu den Innenarbeiten gehört der Innenputz, das Legen der Basis für den Bodenbelag, die Montage einer neuen Küche, der Einbau der Heizung sowie die Erneuerung der sanitären Anlagen. Auch Steckdosen, Pumpen oder Klimaanlagen und anderes wird in diesem Schritt angeschlossen. Danach erfolgen das Verlegen der Böden und der Anstrich von Decken und Wänden.
Schritt 5: Abschließende Durchführung der Außenarbeiten
Im letzten Schritt wird die Immobilie von außen erneuert. Das Gebäude erhält eine neue Fassade. Auch die Fenster und Türen werden, wenn nötig, ausgetauscht. Nach Abschluss der Kernsanierung erstrahlt die Immobilie innen wie außen im neuen Glanz.
Sind Entkernung und Kernsanierung das Gleiche?
Eine Kernsanierung nimmt normalerweise mehrere Monate in Anspruch und kann im Falle von umfassenden Maßnahmen einschließlich der Einholung von Baugenehmigungen und der kompetenten Planung bei einem Einfamilienhaus auch ein Jahr dauern.
Bei der Komplettsanierung von großen Immobilien wie Verwaltungsgebäuden oder Mehrfamilienhäusern sollte unter Umständen mit einer Dauer von mehreren Jahren gerechnet werden.
Damit Sie Planungssicherheit haben, empfiehlt es sich, mit dem beauftragten Bauunternehmen einen Fertigstellungstermin festzulegen.
Kernsanierung Altbau
Für Kernsanierungen in Altbauten gibt es die verschiedensten Gründe. Wesentliche Beweggründe, eine Kernsanierung in einem Altbau durchzuführen, sind die Beseitigung von Schäden, die Verbesserung der Energiebilanz oder das Schaffen von mehr Komfort. Gerade in Mietshäusern ist die Energiebilanz in Bezug auf Fenster oder die Zimmerhöhe wichtig, da Mieter nicht bereit sind, für ungedämmte Wohnungen enorme Energiekosten zu zahlen.
Auch für die Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie sind Sanierungsmaßnahmen wesentlich. Grundsätzlich ist die Gesamtnutzungsdauer von Immobilien auf 60 bis 100 Jahre festgelegt. Führt man aber nach 40 Jahren bei einer Immobilie eine Kernsanierung durch, lässt sich dadurch die Gesamtnutzungsdauer um mehrere Jahrzehnte verlängern. Gleichzeitig erhält man so auch den Wert des Gebäudes oder steigert ihn sogar.
Wann sind Sanierungsmaßnahmen wie eine Kernsanierung notwendig?
Prinzipiell sollte man als Besitzer einer Immobilie diese immer wieder auf Schäden prüfen. Bei Gebäuden, die älter als 30 Jahre alt sind, empfiehlt es sich, in regelmäßigen Abständen abzuchecken, ob ein Sanierungsbedarf besteht. Gerade ab diesem Alter könnte es sein, dass die Heizungsanlage nicht mehr den aktuellen Standards entspricht oder Türen und Fenster erneuert werden müssen. Auch gesetzliche Auflagen und technische Neuerungen bezüglich der Modernisierung oder Sanierung von Immobilien sollten im Blick behalten werden
Ist eine Immobilie insgesamt beschädigt, unbewohnbar, allgemein in einem schlechten Zustand oder energetisch absolut nicht mehr wirtschaftlich, sollte eine Kernsanierung erwogen werden. Auch wenn der Eigentümer oder ein neuer Besitzer grundlegende Veränderungen oder Modernisierungen vornehmen möchte, ist eine Kernsanierung eine Überlegung wert.
Hier einige wesentliche Gründe, die für eine Kernsanierung sprechen:
Es gibt trotz einer guten Bausubstanz Baumängel am Gebäude.
Die tragenden Elemente des Gebäudes sind beschädigt.
Die Elektrik, die Heizung oder die sanitären Anlagen haben einen Schaden oder sind veraltet.
Es bestehen Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmel.
Die Raumaufteilung oder Gestaltung der Räume (Vertäfelungen, niedrige Decken etc.) entsprechen nicht mehr den modernen Standards.
Die Kernsanierung finanzieren
Wenn Sie eine Kernsanierung Ihrer Immobilie planen, kommen unter Umständen erhebliche Kosten auf Sie zu. Damit das Projekt auch optimal finanziert werden kann, sollte die Finanzierung ebenfalls sorgfältig geplant werden. Unter Umständen können Sie bei der Finanzierung auch eine staatliche Förderung in Anspruch nehmen.
Überdenken Sie im Vorfeld deshalb folgende Aspekte:
Können Sie die Kosten der Kernsanierung durch vorhandenes Eigenkapital stemmen?
Dies hätte den Vorteil, dass Sie keine zusätzlichen Gebühren oder Zinsen zahlen müssen. Zudem sind Sie bei der Gestaltung des Projekts an niemanden gebunden.
Haben Sie Anspruch auf eine staatliche Förderung bei der Finanzierung der Kernsanierung?
Es gibt verschiedene Förderprogramme des Staates, etwa der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) sowie Programme der Bundesländer. Mit diesen Förderprogrammen werden die Kernsanierung von Altbauten unter Denkmalschutz oder energetische Sanierungen unterstützt. Sie erhalten dann entweder einen günstigen Kredit oder einen Zuschuss, wodurch die Kosten für die Kernsanierung verringert werden.
Benötigen Sie einen Kredit von der Bank für die Finanzierung?
Dann können Sie einen Kredit bei einem Finanzinstitut aufnehmen. Mit diesem Kredit lässt sich die Kernsanierung finanzieren. Sie müssen aber in diesem Fall in der Lage sein, auch die entsprechenden Raten zahlen zu können.
Können Sie Eigenleistungen einbringen?
Falls Sie bestimmte Tätigkeiten wie Malerarbeiten, das Verlegen von Bodenbelägen oder das Entfernen der Tapete selbst erledigen, können Sie ebenfalls die Kosten reduzieren.
Staatliche Förderung der Kernsanierung
Wenn Sie beispielsweise eines der Förderprogramme der KfW in Anspruch nehmen, erleichtern Sie sich die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen. Bei einer Aufwertung Ihrer Immobilie zum Effizienzhaus durch eine energetische Sanierung erhalten Sie etwa einen Kredit zu besonders günstigen Zinsen in Höhe von bis zu 150.000 Euro inklusive Tilgungszuschuss für jede Wohneinheit.
Die BAFA fördert zudem Maßnahmen wie den Einbau von Heizsystemen wie Wärmepumpen, Pelletheizungen oder auch Solarthermieanlagen, die die Heizungsanlage unterstützen. Zudem haben Sie die Möglichkeit, bei der Einkommenssteuererklärung bis zu 20 % Ihrer Investitionen über einen Zeitraum von 3 Jahren bis zu einem Wert von 200.000 Euro im Rahmen einer energetischen Sanierung abzusetzen.
Welche Vorteile hat eine Kernsanierung?
Eine Kernsanierung ist in den meisten Fällen absolut lohnenswert. Hier einige Vorteile der Kernsanierung:
Sie können Ihr Gebäude durch die Kernsanierung von Grund auf ganz nach Ihren individuellen Vorstellungen umgestalten. So ist es möglich, den Grundriss zu verändern, Räume zu vergrößern oder eine andere Raumaufteilung zu schaffen.
Sicherheitsrelevante Mängel können durch eine Kernsanierung beseitigt und das Gebäude so insgesamt sicherer gemacht werden. Dies kann beispielsweise den Brandschutz oder Maßnahmen zur Verhinderung von Einbrüchen betreffen.
Im Rahmen einer Kernsanierung können Sie nicht mehr zeitgemäße Heizungsanlagen oder andere Systeme austauschen und so die Energieeffizienz Ihres Gebäudes verbessern. Dies wiederum reduziert zudem die Heizungs- und Stromkosten und schont die Umwelt. Solche Maßnahmen werden auch von vielen Finanzinstituten mit besonderen Krediten unterstützt.
Ein energetisch optimiertes Haus, das zudem über eine moderne Raumaufteilung verfügt, ist attraktiver für mögliche Käufer, sodass sich insgesamt der Wert Ihrer Immobilie erhöht.
Sie haben noch Fragen?
Dann nehmen Sie gerne mit unserem Bauunternehmen Kontakt auf! Sie erreichen uns per E-Mail: info@afm-baudienstleistungen.de oder telefonisch unter der Rufnummer 0173 20 86 909. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
